Blasen an den Kapitalmärkten?

Ein Blick in den Wirtschaftsteil Ihrer Tageszeitung lässt derzeit nur einen Schluss zu: Die Aktienmärkte laufen heiß, es bilden sich Spekulationsblasen an den Wertpapierbörsen. Häufig wird dieses Gefühl durch die Aussagen von Freunden und Bekannten auch noch bestätigt.

Da Wertpapiere also offensichtlich aktuell keine sinnvolle Anlagemöglichkeit darstellen, stellt sich meist unweigerlich die Frage, ob Immobilien hier die Alternative der Stunde sind. Aber auch hier sind in den letzten Monaten – auch bedingt durch die Geldpolitik der Europäischen Zentralbank – die Preise kräftig gestiegen. Und wer bereits beim Platzen der US-Immobilienblase 2008 Geld verloren hat, der lässt jetzt lieber die Finger von Immobilien.

Nur: Stimmen diese Aussagen überhaupt?

Der Aktienmarkt

Der deutsche Aktienindex DAX hat vor kurzem (10. April 2015) mit 12.300 Punkten einen Stand erreicht, den er noch nie in seiner Historie zuvor erreicht hatte. Aber hat der DAX damit wirklich ein neues Allzeithoch erreicht, wie die Medien immer schreiben?

Sie müssen wissen, dass die Berechnung des DAX anders vorgenommen wird, als bei allen anderen wichtigen Indizes. Während nämlich bei Nasdaq und FTSE die von den in diesen Indizes gelisteten Unternehmen ausgezahlten Dividenden ignoriert werden, werden die Dividenden der DAX-Unternehmen für die Ermittlung des DAX-Wertes virtuell hineingerechnet. Die ausgeschütteten Dividenden fließen aber aus den Unternehmen heraus und stehen diesen nicht in Form von investitionsfähigem Kapital zur Verfügung. Das virtuelle Hineinrechnen schafft so also auch einen virtuellen Firmenwert, der höher liegt, als der tatsächliche Firmenwert.

Für eine realistische Betrachtung müssen Sie also beim DAX den Dividendenanteil herausrechnen. Glücklicherweise müssen Sie dies nicht selbst tun, denn auch dieser sogenannte DAX-Kurs-Index existiert bereits, allerdings weitestgehend unbemerkt. Ein Blick auf diesen Index fördert ein anderes Bild zu Tage. Dieser Index notierte am letzten Freitag bei rund 6.300 Punkten und damit gerade einmal ca. 100 Punkte über dem letzten Allzeithoch, welches im März 2000 bei rund 6.200 Punkten lag.

Die reinen Kurs-Indizes haben also in den letzten 15 Jahren zwischen 4 % und 8 % zugelegt. Dies entspricht durchschnittlichen Steigerungsraten von weniger als 0,6 % jährlich.

Fazit: Inzwischen haben zwar auch die Kurs-Indizes neue Allzeithochs erreicht, bei einer durchschnittlichen Jahressteigerung von weniger als 0,6 % kann jedoch von einer Blase an den Aktienmärkten überhaupt keine Rede sein.

Der Immobilienmarkt

Wie einleitend erwähnt, gilt unser zweiter Blick dem Immobilienmarkt. Auch hier suggerieren uns die Medien die Gefahr einer Blase. Während die Betrachtung des Aktienmarktes unabhängig davon ist, ob Sie in Hamburg oder Leverkusen wohnen, ist der Immobilienmarkt stets regional zu betrachten, da die jeweilige Lage die Immobilienpreise stark beeinflusst. Insofern kann die folgende Betrachtung auch nur exemplarischer Natur sein.

Es ist unzweifelhaft, dass es in einigen Regionen in den vergangenen zwei Jahren zu starken Preisanstiegen gekommen ist. So verteuerte sich in einer Untersuchung des Instituts der Deutschen Wirtschaft (IW) der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen seit 2010 in Köln um 25 %, in Hamburg um 39 % und in München sogar um 47 %.

Ein klares Zeichen für eine Spekulationsblase am Immobilienmarkt?

Um dies herauszufinden, hat das IW in seiner Untersuchung einen Ansatz gewählt, bei welchem die Kosten der Selbstnutzung einer Wohnung mit der Miete dieser Wohnung verglichen werden. Im Ergebnis war es fast überall in Deutschland günstiger, eine Wohnung zu kaufen, anstatt zu mieten. Als Beispiel führt das IW eine 100-Quadratmeter-Wohnung an, bei welcher die jährliche Nettokaltmiete 7.969 € beträgt, die Kosten für die Selbstnutzung jedoch nur 6.046 €. Würde man zusätzlich noch die Wertsteigerung der Immobilie berücksichtigen, so lagen die jährlichen Kosten der Selbstnutzung sogar nur noch bei 4.164 €.

Wer nun fürchtet, dass wir anstatt auf eine Immobilienblase auf eine Kreditblase zusteuern, kann ebenfalls beruhigt werden. Denn das Kreditvolumen ist in Deutschland seit 2010 gerade einmal um sehr moderate 9 % gestiegen. Und auch die Finanzierungshöhe hat sich nicht verändert: Im Schnitt nimmt der Kreditnehmer für seine Immobilie ca. 79 % Fremdkapital auf.

Fazit: So populär das Warnen vor einer Immobilienblase auch sein mag, es gibt hierfür keinen Anlass. Es zeigt sich also, dass wir in Deutschland von Spekulationsblasen noch weit entfernt sind und das aktuelle Marktumfeld immer noch gute Investitionsmöglichkeiten bietet.

Gerne stehen wir Ihnen hierzu beratend zur Seite. Sprechen Sie uns einfach an.