Pflegeimmobilien

Pflegeimmobilien – über 4 % Rendite und eine Option für den eigenen Bedarf

Seit nunmehr 1983 blicken wir auf eine langjährige Erfahrung im Bereich der Pflegeimmobilien zurück. Insbesondere im Bereich „Betreutes Wohnen“, aber auch der sog. Pflegeappartements informieren wir Sie unabhängig und in aller Ausführlichkeit. Auf Wunsch berücksichtigen wir dabei auch gerne Ihre individuelle Lebensplanung.

Sind Sie auf der Suche nach einer attraktiven Anlagemöglichkeit? Eine Pflegeimmobilie in Form eines Pflegeappartements oder einer Seniorenwohnung für betreutes Wohnen bietet Ihnen als Kapitalanlage einige Vorteile, die nicht unbeachtet bleiben sollten. Bei einem geringen Verwaltungsaufwand und einer langfristigen Verpachtung investieren Sie in eine nahezu krisensichere Immobilie. Denn die komplette Immobilie wird von einer Betreibergesellschaft für mindestens 20 Jahre gepachtet und bietet Ihnen somit eine stabile und planbare Rendite. Der Betreiber übernimmt sämtliche Nebenkosten und sorgt für die eigene Auslastung der Immobilie. Für Sie als Kapitalanleger heißt das, Sie haben:

  • kein Vermietungsrisiko,
  • keine Renovierungskosten,
  • keinen Mieterkontakt und
  • kein Leerstandsrisiko.

Erfahren Sie hier mehr über die Pflegeimmobilie und betreutes Wohnen:

Was macht eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage so interessant?

Immobilien gelten ohnehin als sichere Kapitalanlage, jedoch können Pflegeimmobilien deutlich höhere Renditen ausweisen als übliche Wohnimmobilien. Darüber hinaus stellt der Pflegemarkt in Deutschland einen bedeutenden Wachstumsmarkt dar. Das ist darauf zurückzuführen, dass die Bevölkerung in unserem Land immer älter wird, was langfristig eine Vielzahl neuer Pflegeeinrichtungen erforderlich macht. Dem Statistischen Bundesamt zufolge steigt die Zahl der Pflegebedürftigen von aktuell 2,7 Millionen auf 3 Millionen Bedürftige im Jahre 2020 und auf 3,4 Millionen im Jahre 2030, wie folgende Grafik (zum Vergrößern bitte klicken) veranschaulicht. Bestätigt wird dies durch mehrere anerkannter Studien aus der Versicherungswirtschaft.

Pflegebedürftige in Deutschland

Um die Pflegekassen zu entlasten, ist zwar in der Vergangenheit ein Ausbau in der häuslichen Pflege erfolgt, sodass Pflegebedürftige vermehrt zu Hause von Angehörigen und /oder einem ambulanten Pflegedienst betreut werden. Man muss jedoch davon ausgehen, dass zukünftig nicht nur die Zahl der pflegebedürftigen Personen in Deutschland zunehmen wird, sondern auch die Anzahl derer, die keine pflegenden Angehörigen haben.

Investition in Pflegeimmobilien: Geldanlage mit Weitblick

Pflegeimmobilien bieten von Seniorenwohnungen (auch betreutes Wohnen genannt), Pflegeappartements über Tagespflegeplätze bis hin zur Schwerstpflege alles, was zukünftig erforderlich ist. Bei den baulichen Entscheidungen und Umsetzungen stehen die Aspekte moderner Pflege sowie die Lebensqualität der Pflegebedürftigen im Vordergrund.

In Pflegeimmobilien zu investieren, ist bereits mit geringem Aufwand möglich, bietet eine attraktive Rendite und verschafft Optionen für die eigene Pflegebedürftigkeit oder die naher Angehöriger. In der Regel profitieren Sie als Anleger von einem sogenannten „bevorzugten Belegungsrecht“. Das bedeutet, Sie oder Ihre nahen Angehörigen erhalten bei Pflegebedürftigkeit bevorzugt einen Pflegeplatz in der investierten Pflegeimmobilie oder sogar in allen Pflegeeinrichtungen des Betreibers.

Wie das Investment funktioniert, verdeutlicht die folgende Abbildung (zum Vergrößern bitte klicken):

Pflegeimmobilie Investment

  1. Ist eine Pflegeimmobilie von einer Betreibergesellschaft in Zusammenarbeit mit einem Bauträger geplant und gebaut worden, können Sie als Investor diese Immobilie als Kapitalanlage kaufen und an den Betreiber verpachten.
  2. Die einzelnen Pflegeappartements werden von dem Betreiber an pflegebedürftige Personen vermietet. Der Betreiber erhält dafür ein Entgelt und erbringt den Aufwand für Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung usw., sodass für den Anleger nur ein sehr geringer Verwaltungsaufwand besteht.
  3. Eine der Besonderheiten einer Pflegeimmobilie liegt in dem langfristigen Pachtvertrag zwischen dem Betreiber der Pflegeeinrichtung und den Kapitalanlegern. Daraus resultieren etliche Vorteile, wozu neben dem geringen Verwaltungsaufwand unter anderem eine hohe Planungssicherheit für den Anleger gehört. Auch die Risiken für den Anleger minimieren sich, da selbst bei Leerstand des Pflegeappartements oder der Seniorenwohnung (sog. betreutes Wohnen) die Pacht an den Anleger weitergezahlt wird.

Durch die Auswahl eines Standortes mit nachhaltigem Bedarf an einer Pflegeimmobilie wird nicht nur eine Lücke im Pflegesystem geschlossen, sondern es ist auch sichergestellt, dass dieser Betrieb dauerhaft rentabel ist. Ein weiterer Vorteil für den Kapitalanleger liegt darin, dass bei steigender Nachfrage und einem knappem Angebot eine potenzielle Wertsteigerung bei einem Wiederverkauf der Pflegeimmobilie besteht. Wie bei anderen Immobilien auch, können Pflegeimmobilien nach zehn Jahren steuerfrei veräußert werden.

Zusätzlich ist bei einigen neuen Angeboten eine Förderung der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) möglich, wenn die Bauweise der Pflegeimmobilie besonders energiesparend geplant ist. Haben Sie Anspruch auf diese Förderung, erhält der Käufer einen Tilgungszuschuss und einen zinsvergünstigten Kredit. Gerne helfen wir Ihnen bei einer Finanzierung weiter und beantworten Ihre Fragen, unter anderem indem wir Ihnen eine nachvollziehbare Beispielrechnung, wie die folgende, erläutern (zum Vergrößern bitte klicken):

Pflegeimmobilie Beispielrechnung

Die Besteuerung von Pflegeimmobilien

Die mit einer Pflegeimmobilie im Privatvermögen erzielten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Die Höhe dieser Steuer leitet sich von den persönlichen Verhältnissen des Käufers ab. Die Kosten der Gebäudeherstellung sowie der Einrichtungskostenzuschuss können steuerlich über 50 Jahre mit 2 % pro Jahr abgeschrieben werden. Gewinne aus einem Weiterverkauf einer Pflegeimmobilie sind im Privatvermögen nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist und aktuellem Steuerrecht steuerfrei. Mehr Informationen zur steuerlichen Behandlung von Pflegeimmobilien erhalten Sie von Ihrem Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer, da die hier aufgeführten Hinweise keine steuerliche Beratung darstellen können.

Ihre Vorteile einer Investition in Pflegeimmobilien

  • Hohe Ertragskraft: Die Pachteinnahmen entsprechen meist 4,25 bis 5,0 % p.a. des Kaufpreises. So kann auch für den Fall der Finanzierung ein hoher Anteil Tilgungsleistungen ohne eigenen Aufwand erbracht werden.
  • Langfristige Einnahmensicherheit: 20 bis 25-jährige Pachtverträge mit erfahrenen Betreibern zuzüglich Verlängerungsoptionen.
  • Inflationsschutz der Einnahmen: Die Pachtverträge enthalten in der Regel eine Anpassungsklausel über den Lebenshaltungskostenindex.
  • Investition in einen konjunkturunabhängig wachsenden Markt: Durch die steigende Lebenserwartung wird der Bedarf an modernen Pflegeplätzen und somit an Pflegeimmobilien auch in Zukunft weiter ansteigen.
  • Sehr geringer Verwaltungsaufwand: Die Vermietung, die Nebenkostenabrechnung und die Renovierung ist Sache des Betreibers einer Pflegeimmobilie. Um die übrigen Belange kümmert sich ein Verwalter.
  • Bevorzugtes Belegungsrecht: Die Investoren einer Pflegeimmobilie und deren Angehörige haben ein bevorzugtes Belegungsrecht.
  • Steuern sparen: Die Pflegeimmobilie wird mit 2 % auf 50 Jahre abgeschrieben, das Mobiliar mit 10 % auf 10 Jahre. Nach 10 Jahren ist der Verkauf der Pflegeimmobilie aus dem Privatvermögen steuerfrei.
  • Hochwertige Baumaterialien und Ausstattung: Sowohl die Pflegeappartements als auch die Seniorenwohnungen oder Service-Wohnungen für betreutes Wohnen werden nach den neuesten Erkenntnissen der Altenpflege gebaut und eingerichtet.
  • Grundbuchliche Absicherung: Sie haben alle Rechte an einer Pflegeimmobilie und können diese vererben, verschenken, beleihen oder verkaufen.
  • Günstige Finanzierungskonditionen: Bedingt durch das niedrige Zinsniveau wird eine Finanzierung erleichtert. Ferner können für einzelne Pflegeimmobilien auch KfW-Programme in Anspruch genommen werden.

Risiken bei Pflegeimmobilien

Als seriöser und unabhängiger Vermittler von Pflegeimmobilien möchten wir Sie selbstverständlich auch über mögliche Risiken informieren. Diesen steht jedoch ein professionelles Management gegenüber, wie die Beispiele in der folgenden Grafik zeigen (zum Vergrößern bitte klicken):

Risiken bei Pflegeimmobilien

So besteht zum Beispiel bei der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien ein Risiko bezüglich der Fertigstellung der Immobilie: Dem Eigentümer können finanzielle Schäden entstehen, wenn der Bauträger während der Bauerrichtung zahlungsunfähig wird und daher das Bauwerk nicht oder verspätet fertigstellt. Dieses Risiko wird für den Käufer durch den Bauträgerkredit und die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) minimiert. Vereinzelte Angebote bieten auch die Kaufpreiszahlung erst nach vollständiger Fertigstellung an.

Eine genaue Standortanalyse vor Errichtung der Pflegeimmobilie sowie der Einsatz von professionellen Marketing-Maßnahmen und eines Belegungsmanagers sorgen dafür, dass ein Leerstand der Immobilie, d.h. ein Belegungsproblem, sehr unwahrscheinlich wird.

Eventuellen Qualitätsmängeln, die durch den Betreiber bzw. die Heimaufsicht hervorgerufen werden, steht ein Qualitätsmanagementteam gegenüber.

Denkbar wäre auch, dass der Betreiber zahlungsunfähig wird. Dieses Risiko ist für den Investor jedoch recht unwahrscheinlich, da zwischen dem Betreiber und den Pflegekassen ein Versorgungsvertrag besteht, der für gesicherte Mieteinnahmen sorgt.

Darüber hinaus bestehen die üblichen Risiken, wie sie für alle vermieteten Immobilienarten bestehen. Dem Investor können nach der Fertigstellung Folgekosten durch Erschließungskosten entstehen, wenn von der Kommune z. B. Umlagen für Straßenerneuerungen erheben. Durch Baumängel, die nicht im Rahmen der Gewährleistung , oder nach einer Insolvenz des Bauunternehmens  beseitigt wurden, können ebenfalls Kosten entstehen.

Neue oder geänderte (Steuer-)Gesetze können die Wirtschaftlichkeit des Betriebs und den Miet-/Pachtzins beeinflussen. Sollte eine Änderung der Nutzung wie z. B. der Umbau zu Hotelzimmern durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen werden, hat der Eigentümer eine Mitwirkungspflicht und die dadurch entstehenden Kosten mitzutragen.

Die Höhe der Instandhaltungsrücklage sollte für eine vermietete Immobilie in der ersten Eigentümerversammlung beschlossen werden. Wenn dann zukünftig der Instandhaltungsaufwand höher ausfällt, als Rücklagen auf Ebene der Eigentümergemeinschaft angesammelt wurden, so muss sich jeder Eigentümer anteilig an diesen Kosten beteiligen.

Der Wertverlust einer Immobilie über die Jahre hinweg kann nicht ausgeschlossen werden, das heißt, dass die bei dem Kauf eingesetzte Investitionssumme bei einer Veräußerung eventuell nicht wieder erzielt werden kann.

Wenn der Investor ein Darlehen für die Immobilienfinanzierung aufnimmt, wären bei Ausfall des Mieter/Pächters neben den Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und üblichen Nebenkosten der Immobilie auch diese Kapitaldienste zu tragen.

Sonstige Risiken wie Naturkatastrophen, Finanz- und Wirtschaftskrisen oder Krieg bestehen selbstverständlich immer.

Sprechen Sie uns einfach an! Gerne helfen wir Ihnen mit detaillierten Informationen zu allen Vorteilen und auch Risiken einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage weiter. Profitieren Sie von unseren langjährigen Erfahrungen in diesem Bereich.

Künftige Pflegeimmobilien-Angebote

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